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新城控股回复上交所16问 提示存在风险

发布时间:2019-06-13


新城控股回复上交所16问 提示存在风险

新城控股(601155)超预期增长年报引发市场关注,上交所也于4月2日下发问询函,就公司业绩是否存在水分连发16问,并要求新城方面在4月19日前回复。 4月16日晚间,新城控股提前回复了上交所问询函时,表示公司目前存在四大风险:公司投资性房地产公允价值变动损益的不确定性风险;公司合并财务报表范围变动产生投资收益的不确定性风险;公司房地产开发项目的区域布局风险;以及公司资金和现金流风险。

开业及储备吾悦广场96座大部分位于长三角新城控股回复函显示,投资性房地产公允价值变动对公司归母净利润的影响的确较大。

据了解,2018年度,公司的投资性房地产公允价值变动收益为亿元,其中年初已完工项目产生的收益为亿,年度内新完工项目产生的收益为亿元,年末在建项目产生的收益为亿元。

值得关注的是,公司2018年度投资性房地产公允价值变动收益占归母净利润的比例高达%,而公司投资性房地产余额为亿元,仅占总资产的%。 对此新城控股称,这主要是由于公司2018年度在建及新开业的吾悦广场投入较多、规模较大、数量较多所致。

新城控股的回复函显示,公司现持有的投资性房地产主要为在重资产模式下运营的吾悦广场。

截至2018年12月31日,公司开业及储备的吾悦广场共计96座。 由公司自主投资、开发、建设并运营的重资产模式运营的吾悦广场共计89座:24座位于二线城市,45座位于长三角地区的三、四线城市,20座位于其他地区的三、四线城市。 吾悦广场分布情况如下:新城同时披露了吾悦广场的经营情况。 截至2018年12月31日,公司已开业吾悦广场的出租率为%,2017年12月31日的出租率为%,近两年出租率维持稳定。

上述吾悦广场收入增长的主要原因系单位租金坪效(租金收入总额/已出租面积)提升。

新城的回复中表示,2018年度,一线城市商办土地市场热度有所下滑;二线城市对于土地需求依然旺盛;三、四线城市伴随着城镇化进程的加快,市场关注度提升,商办用地市场略有升温。

公司持有的投资性房地产2018年度公允价值变动损益除受商业物业土地成交情况影响外,主要取决于实际租金收入、预计租金收入、租期收益率、开发利润率等因素的影响。

同时,新城在回复中提示了风险:虽然公司2018年度的租金及商业物业管理费收入较2017年度有较大幅度的增长,但公司已开业吾悦广场运营仍受电子商务及项目所在区域商业竞争格局变化等因素影响。

若项目未来年度实现的租金水平下降,可能导致公司持有的投资性房地产产生公允价值变动损失。 24个持股比例超过50%的合(联)营企业仅2个盈利针对上交所关于新城控股旗下有多家持股比例超过50%的合(联)营企业未被纳入合并报表的情况。 新城控股在回复函中也详细介绍了合(联)营企业的资产负债及盈利情况。

下图为部分持股超过50%的合(联)营公司的资产情况图:根据新城公布的信息,24家持股比例超过50%的合(联)营企业中,只有常州新城紫东房地产发展有限公司和常熟中置房地产有限公司的净利润为正数,其余皆为亏损状态。 这24家公司合计负债率为%,总负债8255万元。 对于为何没有将这些公司纳入年报,新城控股解释道,合作开发项目是公司房地产开发模式之一。

部分合作项目的其他股东持有的股权比例虽然低于50%,但鉴于房地产开发投资金额巨大,部分合作方或项目原股东方亦希望参与合作项目的经营管理决策。

在合作方或项目原股东方对项目公司未来盈利能力具有充足信心,且具备房地产开发经验及能力的情况下,为获取土地资源或达成合作意向,公司与合作方一同参与项目公司的经营管理决策,导致公司无法将该等房地产项目公司纳入合并范围。 持续发展面临一定的资金压力针对上交所要求新城控股披露房地产开发业务现金流的情况,新城回复称2016-2018年,公司的经营活动和投资活动净流出逐年增加,各细分房地产开发业务的现金流情况如下:同时,新城在回复中也进行了风险提示:截至2018年12月31日,公司资产负债率为%,筹资活动产生的现金流持续增高及较高的负债率水平将使公司持续发展面临一定的资金压力。 若公司现有项目受宏观经济、房地产市场形势等影响,无法实现足额的销售回款,将影响公司的运营开发支出以及偿还贷款,对公司的生产经营活动造成不利影响。

新城控股表示,2016年至2018年期间,公司全口径(包括按照100%计算的子公司及合、联营项目,下同)合同销售金额持续增长,分别为亿元、1,亿元和2,亿元,但公司仍处于稳步扩张阶段,在经营和投资方面均有较多资金支出,导致最近三年的经营和投资活动现金流为负。

2016年至2018年,公司新增全口径土地储备总地价款金额分别为亿元、亿元和1,亿元,新开业重资产模式运行的吾悦广场分别为5座、10座和18座,新开工面积分别为万平方米、2,万平方米和4,万平方米,经营规模持续增长。 截至2018年12月31日,公司的全口径土地储备余额较2016年末增加7,万平方米,规模增长所产生的持续资金需求是公司经营活动和投资活动现金流仍为负的主要原因。 三、四线城市的存货占比为%未来存在不确定性针对上交所问询的开发业务分布情况,新城控股表示,截至2018年12月31日,新城控股位于三、四线城市的存货占比为%。 2018年度及2019年一季度,公司在三、四线城市的房地产合同销售额占比分别为%及%。

新城控股承认,受调控政策持续影响,自2018年下半年至2019年一季度,公司三、四城市房地产项目去化率同比有所下降。

新城方面披露,截至2018年12月31日,公司存货余额为1,亿元,其中已建成未售的开发产品亿元,占存货余额的%,公司存货的区域分布特征如下:很明显,三、四线城市是新城控股重仓所在地,新城在回复中也提醒到,鉴于三、四线城市房地产开发销售业务可能受当地人口增速及居民可支配收入整体相对偏低、购房政策调整等因素影响而波动较大,公司未来在三、四线城市的房地产开发及销售存在不确定性。

文/北京青年报记者李桁。

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